住建部23日宣布，到2026年，推进现代化人民城市建设，重点稳定房地产市场，加快建筑业质量升级，夯实高质量发展基础支撑。具体到房地产市场，实施分城控增量、去库存、优化供给政策，更大发挥房地产项目“白名单”制度作用，加快构建房地产开发新模式，深化住房公积金制度改革，实施提升物业服务质量行动。国家统计局数据显示，今年以来，我国房地产开发投资有所下降，房屋新开工面积有所下降。最新成交数据显示，1月至11月1月份，全国网上二手房交易量占总交易量的比例达到45%，且比例逐步上升。在中国房地产市场供需关系发生重大变化的当下，如何统筹防范风险和推动创新、惠及民生、稳增长？在这两天召开的全国住房和城乡建设工作会议上，记者了解到，“十四五”期间，我国保障楼房交付住房任务全面完成，加快构建房地产开发新模式，凝聚了建设“好房子”的社会共识。住房和城乡建设部部长倪虹表示，五年来，我国极大改善了人民群众的住房条件，提高了城市人居环境质量，加强城乡历史文化保护传承，加快建筑业创新升级。 “十四五”规划目标任务全面完成。住房城乡建设部部长倪虹：全国新建商品住宅已销售约50亿平方米。建成并筹建城中村、城市危房等各类保障性住房和安置房1100万套（套）以上，惠及群众超过3000万人。住房公积金个人住房贷款累计发放6.5万亿元。支持存款人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费。改造农村低收入群体危房178.9万户。人民群众住房条件明显改善。当前，我国城镇化进程正在从经济由高速增长期转向平稳发展期，城市发展由大规模增量扩张阶段转向注重存量提质增效阶段。国家先后提出统筹研究化解存量房地产、优化增量住房的政策措施。要控增量、去库存、优化商品房建设供给，合理控制新增房地产用地供应。这些变化也在近期与房地产市场相关的数据中得到印证，比如房地产开发投资减少、新建住房面积减少、二手房交易比例上升等。那么，在此背景下，“十五五”期间如何推动房地产高质量发展？住房和城乡建设部洪部长致辞：这是准确把握房地产市场供求关系根本性变化的必要条件。我国新型城镇化仍在推进。城市存量优化调整仍有较大空间。人们对“好房子”产生了新的期待，房地产仍有巨大的增长潜力。二手房交易比例增加是未来的趋势，新房市场和二手房市场应该作为一个整体来看待。为什么要从整体上看待新房和现房市场？目前，我国二手房交易比例正在逐步提高。原因是什么？又会产生什么影响呢？广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，表面上看，分流了新房市场的需求，但也为新房市场创造了空间，积累了可持续动力。需求从二手房升级为新建房，从严格需求升级为改善性需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳：一手、二手房都能解决住房问题进入存量期和供需关系发生重大变化后，二手房交易占比从“十三五”末的不足28%稳步上升至如今的45%，30个主要城市二手房占比已达60%。二手房目前正在进行城市更新和老旧小区改造。整体外观和居住体验比以往更好。基于二手房面积中等、整体价格较低、地段好的优势，二手房需求旺盛的趋势明显。另外，由于需要控制增量和去库存，这些都是将两者放在一起对待的原因。此外，住房城乡建设部还指出，要加快构建房地产开发新模式，严格把握让人民群众安居乐业的主基点，处理好当前与长远、最高水平与因城施策的关系，市场与保障、租赁与购买、发展政策制定与推动与库存防范、变迁并举，确保新旧模式平稳平稳过渡。李玉佳表示，房地产开发新旧模式的转变需要一个过程，而这几组关系绝对是推动房地产平稳转变和高质量发展的关键。广东省住房政策研究中心首席研究员 李玉佳：当前，新旧模式平稳过渡存在机遇。于日一方面要通过政策纾困稳定市场，另一方面要着眼长远，通过改革挖掘新潜力。即要处理好市场与保障、租赁与购买、加建与存量的关系，促进以租代买、二手房与新建房、紧需与改善的良性循环。这一切都需要从新模式的角度系统推进，需要政策和改革协同推进。在旧模式快速衰落的过程中，如果新模式不能成长，市场就难以稳定；相反，如果过于依赖旧模式，新模式转变缓慢，市场也难以稳定。 △北京市朝阳区百子湾路1号楼改造前后。特别是2026年，工程将如何实施？倪虹表示，明年将着力稳住房地产市场，按城市实施调控增量、去库存、优化供给等政策。房地产项目“白名单”制度发挥的作用将更多地用于支持房地产企业的合理融资需求。住建部洪部长：结合城市更新和城中村改造，盘活利用现有土地，推动收购现有商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才住房等。优化精准实施供应和保障性住房开发工程，“好住房、实施好质量住房开发工程”有序推进。各市政府要充分发挥房地产调控自主权，及时调整优化房地产政策，支持严格落实房地产开发政策。改善居民住房需求，深化住房公积金制度改革，促进房地产市场平稳运行。在这些表述中，我们可以看到增量控制的同时也看到了存量的再生，包括要建新房做“好房子”，以及希望逐步把旧房变成“好房子”。这些步骤指出了变革和发展中的具体问题。中国指数研究院政策研究部主任陈文静分析，鼓励“充分发挥监管自主权”、“及时调整优化”、“支持各类住房需求”等表述，表明2026年支持需求侧的政策仍有望优化。中国指数研究院政策研究部主任陈文静：预计从地方政府角度会出台更多具体措施，比如清理限制措施、加大购房补贴、加大公积金贷款支持等。对于公积金公式调整，从“有效发挥住房公积金的支撑作用”，到“变形住房公积金”，预计相关政策调整将更加系统化。扩大公积金使用范围，增加公积金贷款额度，认可各领域互助贷款。此外，对于2026年的工作，全国住房和城乡建设工作会议还提到了房地产开发、融资、销售、运营维护等方面的要求。在房地产融资中，必须实行保荐银行制度。商品房销售方面，推广现有商品房销售体系，实现“所见即所得”；如果继续实施预售，预售管理e基金将成为常态，切实保障购房者的合法权益。陈文静表示，这也是房地产开发企业创新发展的重要指南。中智研究院政策研究室主任陈文静：对于企业来说，面对当前的市场环境，要主动适应行业变化，不断提升产品竞争力，坚定推进“好房子”建设，以产品实力获得市场认可。企业要不断探索“轻重并重”的转变，逐步形成与新的行业发展模式相适应的经营模式。此外，随着城市发展进入提质增效阶段，企业也应积极参与城市更新等领域，推动自身高质量发展。不难发现在防范风险与促进保增长的总体关系上，惠民生、稳增长运行在当前我国房地产转型发展中。李玉佳观察到，在调查过程中，不仅发现销量排名靠前的企业逐渐放弃快速周转，转向合理适度投资、持续经营、注重单个项目的高效打磨。一批规模适中、深耕的中小型房地产企业也纷纷涌现。他们熟悉“投资物”与“投资人”相结合的当代主张；这些企业也将在行业转型过程中发挥重要作用，共同推动中国房地产市场高质量发展。李玉佳 广东省住房政策研究所首席研究员rch中心：这次会议提到保障房交付工作已经全面完成，这实际上意味着“旧模式”正在被清理。在调研中，我们不仅发现领先的房地产企业正在转向不断迭代产品、注重售后服务、培育品牌美誉度的经营模式，而且还发现了一批经营稳定、风险可控、熟悉当地需求、重视物业管理的中小型房地产企业。他们在当地有很好的声誉。事实上，这也表明，无论是推动高质量的城市更新，还是聚焦稳定房地产市场、按需定制，整个行业已经从“投资物”转向“投资人”。与每个家庭息息相关，全国住房和城乡建设工作会议也提出：到2026年，实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业协同运作新模式。探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务到家庭”。李玉佳观察到，目前，一些物业管理公司的经营理念仍然坚持“三包一服务”，即保安、保洁、保修、种植服务，仅限于“物”，而不是“转给人”；而国家最新的探索要求是解决这一问题的关键。广东省住房政策研究中心首席研究员 李玉佳：这次会议提到保障房交付工作已经全面完成，这确实意味着“旧模式”继续被淘汰。倾身。在调研中，我们不仅发现领先的房地产企业正在转向不断迭代产品、注重售后服务、培育品牌美誉度的经营模式，而且还发现了一批经营稳定、风险可控、熟悉当地需求、重视物业管理的中小型房地产企业。他们在当地有很好的声誉。事实上，这也表明，如果推动高质量的城市更新，或者以稳定房地产市场和按需定制为重点，整个行业正在从“投资物”转向“投资人”。物业服务企业要充分发挥最贴近业主、居民的优势。借助“三保障一服务”，了解业主和住户在家居和社区生活中的迫切需求和担忧，包括收寄、宠物如今，完善社区建设、老旧社区改造等举措，以及这些问题的产生，都集中在便民生活服务上。这也是未来发展的趋势，为服务型企业提供了广阔的市场空间。只要城管、街道、社区、物业齐心协力，解决群众的燃眉之急、民生之忧，多方合作，就会形成成熟、可持续的模式。记者丨王泽华
